审势·破局 | 2020上半年房地产市场回顾与下半年趋势研判
2020-07-14 1016 字号

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导读


2020年年初,一场突如其来的全球性疫情,对我国宏观经济及房地产市场造成强烈冲击。整个上半年,尤其是第一季度,GDP同比下降6.8%,其中房地产业生产总值同比下降6.1%,房地产开发投资增速创历史新低,商品房销售增速跌破负值。


二季度开始,各行各业复工复产逐步按下播放键后,我国宏观政策逆周期调节力度明显加大,地方因城施策与纾困也更趋灵活。多地从供需两端出台房地产扶持政策,调控政策整体呈边际改善态势。


预测下半年,政策基调仍为“房住不炒”;房企“去库存、抢回款、稳增长”是主旋律。市场在稳健偏松的利好金融环境中,房企信心较前有所走高,但也存在发展两极分化,资源集中头部企业的问题。随着疫情以及市场的不确定性,房企预期营收目标普遍下调,但总体规模将保持稳定。


2020年上半年市场回顾

1、“房住不炒”总基调不变


2020年4月,中央政治局会议强调要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场的平稳健康发展;5月两会政府会议再提“房住不炒”定位,提出要因城施策,促进房地产市场平稳健康发展,中央调控政策的总基调不变。与此同时,为了充分释放国内消费潜能,新型城镇化与区域发展战略推进力度加大,下放土地审批权、完善生产要素市场化配置以及加快老旧小区改造等,释放房地产行业中长期利好。

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2、土地供给增加成交量下滑


2020年上半年全国300个城住宅用地推地量小幅增加,成交有所回落,其中二季度土地供给力度明显加大,带动成交面积降幅收窄。据研究机构统计,2020年上半年,全国300个城住宅各类用地共推出10.9亿平方米,同比增长1.5%。其中,住宅用地推出5.4亿平方米,同比增长1.0%。成交方面,全国300个城住宅各类用地共成交8.7亿平方米,同比下降6.0%,其中,住宅用地成交4.3亿平方米,同比下降5.4%。

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3、供给侧扶持房企纾困


2020年上半年,新冠疫情给我国经济发展带来较大冲击,中央多次强调要加大逆周期调节力度,保持流动性合理充裕。“六稳”、“六保”背景下,行业资金环境较为宽松。各地政府充分结合受疫情影响的程度,出台针对房地产市场应对疫情负面影响的相关扶持政策。今年2月以来,多地出台延期或分期缴纳土地出让金、放宽预售条件、增加信贷额度、加快经营性用地出让等,顺延竣工时间等供给端扶持政策,助力房企纾困。

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4、宽松落户政策刺激去库存


国家发改委在今年4月印发的《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》中提出,对于城区常住人口300万以下城市,督促全面取消落户限制。城区常住人口300万以上城市,推动基本取消重点人群落户限制等内容。全面放宽城市落户条件,主要在于加快城市人口流动,促进城市消费升级,吸引人才落户对于房地产市场而言,将刺激部分购房需求,对房地产企业“去库存”起到一定作用。

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5、LPR创下单次最大降幅


今年上半年LPR利率已公布了6期,其中在2月份和4月份分别做了下调,这体现了积极的降息政策导向。尤其是4月20日,1年期利率下降 20个基点,5年期利率下降10个基点,创下自去年8月实行LPR利率以来最大单次降幅。4月的大幅降息刺激了购房需求释放,推动了新一轮的楼市“小阳春”。虽然5月和6月的LPR利率并未发现变化,但从历史数据看,LPR利率处于历史较低位水平,并未改变货币宽松的政策导向。

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6、市场加速洗牌与分化


经此一“疫”,加速淘汰了一些市场抗风险能力较差的中小房企。数据显示截至6月30日,国内房企破产数量已达228家。同时,2020年上半年,也加速了土地资源加速流向资金实力都充裕的头部房企;一二线与三四线城市之间由于市场量级的差异,也面临着冷热不均的两极分化。资源聚集的一二线城市,将对人口流入更具吸引力,也成为房企接下来投资重点方向。在拿地区域上,上市房企普遍聚焦一二线城市及条件较好的强三线城市。值得警惕的是,一二线城市的土地,存在价格过高的风险,企业拿地更需控制成本;而三四线城市的风险,主要源于价格和需求空间不足,企业需谨慎选择进入的城市及进入时机。

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2020年下半年趋势研判


1、预期下调总体稳定


2020年宏观经济,不设经济增长目标,“房住不炒”依然是主基调。标杆房企对未来的房地产市场基本持乐观态度,多数认为房地产市场只是在短期受到了影响,但在长期仍然有发展空间。根据部分房企2020年公布的销售目标来看,平均增速约12%左右,去化率设定在60%左右,市场预期目标下调、规模稳定增长。



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2、资源集中两极分化


疫情是试金石,试出房企实力强弱;疫情是加速器,加速市场大浪淘沙。资金实力充足、资源运作强的头部房企将有小幅增长;而对于小型房企,日子则会比较难过。市场更加聚焦优质一二线城市和强三线城市,房企拿地将更加关注热点城市群及周边潜力发展区域。


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3、市场遵循“三高”发展


下半年房地产市场,充满机遇与挑战。但去库存、抢回款、稳增长,依然是房企首要目标。面对2020年的艰难局面,房企要破局,必须审时度势、顺势而为,把握消费者需求升级和国家结构性发展机遇,同时加大对城市布局的研究以及对产品创新的探索,以高品质产品、高水平服务、高效率管理,促进高质量发展。

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总结


整体来看,2020年上半年,受疫情影响,我国宏观经济受到相当大的冲击,“2020年不设任何经济增长目标”,足以窥见国家层面对于今年市场环境的整体考量!房地产业,长期作为拉动经济快速增长的重要载体,在这场冲击波下也难独善其身。在因疫情停滞的第一季度,基本难以开展任何大型动作。


线上营销一度成为房企提升销量救命草,但因大宗交易线上运营体系整体的不成熟,因此也很难大量消化积压库存!最困难时期,政府出台救市政策,各地因城施策,大量运用金融货币杠杆,供给侧政策刺激,需求端放宽人才落户等,帮助企业纾困和复工复产。 


2020年二季度以来,随着国内疫情“可防可控”形式好转,全面复工复产的推进,沉寂的土地市场又出现一波“小阳春”,全国各地不断有优质地块推出,加之叠加的旧城改造资源,房企土储有所回血,但整体交易还是受到预期的下调以及资金链不充裕的影响,土地成交量同比有所下降。


从房地产市场整体货量来看,大多数房企,面临着库存积压大,去化难,回款压力大的困境。但对于头部房企而言,因其资源背景和雄厚实力,抵御风险能力较强,所以受到的影响相对较小,优质资源相对也集中;小型开发企业在资金难以为继的情势下,普遍会拿地困难,出现生存危机,因此会采取一波降价潮,并加快项目周转,最大限度回笼资金。但就市场整体而言,预计全年依然处于高位盘整阶段,价格涨跌波动幅度不会太大,市场规模依然会保持稳定增长。


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